Togo – Dr Christian Spieker donne des directives pour réglementer le domaine de location de maison à usage d’habitation

Il y a quelques voix qui s´élèvent pour interpeller les autorités compétentes sur un domaine qui touche la majorité des Togolais surtout dans les grandes villes du pays. Je voudrais parler du secteur immobilier et plus principalement du bail à usage d´habitation. Je pense que c´est au ministère de l´urbanisme et de l´habitat que cette responsabilité incombe pour protéger les locataires. C´est la classe moyenne et les pauvres qui souffrent de ce vide juridique dans un domaine essentiel depuis des décennies. On ne peut pas englober la responsabilité de tout le gouvernement. Il faut interpeller le ministère dont relève cette compétence et c´est celui de l´urbanisme et d´habitat

Les députés dans leur globalité, détenant quant à eux aussi le pouvoir législatif et qui sont censés protéger les citoyens en tant que consommateurs dans ce domaine de la vie courante, ne montrent aucun signal non plus. Le rôle du législateur c´est de faire des lois et non pas seulement se faire élire pour empocher les indemnités mensuelles et les avantages inhérents à la fonction sans se soucier des quotidiens des Togolais. Je ne sais pas de quand date celle loi qui est en vigueur dans le domaine de location de maison à usage d´habitation. Mais elle serait vraiment une loi très dépassée qui ne répond plus au besoin de la société. Tous les cinq ans, il y a une nouvelle législature au Togo et depuis des décennies, aucun des députés successifs n´a songé déposer une proposition de loi dans ce sens. Les lois à voter ne doivent pas être seulement de l´initiative du gouvernement mais aussi des députés. Est-ce à cause de la technicité du domaine du droit immobilier et de l´urbanisme que le vide juridique persiste ou bien c´est parce que ceux qui sont censés le faire ne se sentent pas concernés personnellement par le problème? Je préfère penser que c´est à cause de la technicité du domaine, puisque même si eux-mêmes ne sont pas dans les maisons de location, leurs membres de familles y sont et pour cette simple raison, doivent penser à eux, même si malheureusement ils oublient ceux qui ont voté pour eux et à qu´ils ont fait des promesses et qui ne sont que des promesses électorales.

La technicité de certaines matières dans lesquelles le législateur doit intervenir pour légiférer doivent nous interpeller tous sur les conditions de niveau de diplôme requis pour être candidat à la députation, que ce soit en droit, économie, fiscalité, politique, technique, etc. C´est pourquoi à mon avis et dans l´intérêt du peuple togolais qui choisit ses représentants pour siéger au parlement à son nom, il faut rehausser et préciser le niveau requis pour pouvoir devenir député au Togo afin qu´ils puissent être à la hauteur de leur fonction. Les conditions actuelles selon lesquelles un député doit savoir lire, écrire et s´exprimer en français ne suffisent pas. C´est trop élémentaire et vague comme condition pour prendre efficacement le destin des citoyens en main. On a l´impression que les députés ne se soucient pas de l´essentiel de la vie sociale des Togolais pour légiférer dans ces domaines. Seules les lois politiques les intéressent. Quotidiennement un député est confronté à des lois techniques dans des domaines divers et si le niveau d´études ou connaissances n´est pas haut, je ne vois pas comment peut-on faire ce job avec aisance en tant que représentants du peuple à l´assemblée nationale ? On ne peut pas bénéficier au moins d´un million de franc CFA des contribuables togolais par mois comme indemnité de fonction avec d´autres avantages sans pouvoir faire voter des lois qui puissent les protéger dans leurs quotidiens de tous les jours et ce pourquoi ils ont voté pour eux. Une loi sur le bail du logement à usage d´habitation est un domaine important car au moins 70% des Togolais sont locataires et paient le loyer chaque fin du mois même s´il n´y a pas de statistique dans ce domaine. Mais depuis des décennies, il n´ y a aucune loi moderne dans ce sens. Donc, sans loi étatique, c´est la loi du plus fort qui règne. Les plus faibles qui sont les locataires sont obligés de se soumettre à la loi des plus forts qui sont les bailleurs ou propriétaires de maison

C´est seulement pendant les élections que les candidat-députés vont vers les électeurs avec des promesses irréalisables. Pour cette législature en cours, ils ont pris le soin de voter une loi pour allonger la durée de leur législature à six ans au lieu de cinq ans auparavant en vue de s´assurer un an supplémentaire d´indemnités et des avantages mais ne pensent pas aux lois pouvant donner protection aux Togolais dans leur vie de tous les jours. Les députés ne doivent pas attendre que toutes les lois soient de l´émanation du gouvernement. Ils doivent aussi faire des propositions de lois relatives aux conditions de vie quotidienne des Togolais, que ce soit dans le domaine de la santé, de la sécurité alimentaire, du logement, de la protection des femmes au foyer, du droit des femmes en société, du droit des voyageurs en cas d´accident dans les transports en commun, du droit des consommateurs de pouvoir retourner dans un délai déterminé un produit acheté mais vicié ou non conforme pour se faire rembourser ou échanger selon le désir du consommateur – acheteur.

Au Togo il est connu de tout le monde que lorsque vous achetez un produit, il est impossible de le retourner au magasin pour qu´il soit repris et être remboursé même si c´est dans les heures qui suivent l´achat. C´est un abus que le législateur doit combattre et c´est aux députés de le faire.

Moi-même j´ai été victime de cela à la direction du TOGOCEL en juin 2019. J´ai acheté le Mobile Wifi pour Internet à un montant un peu plus de 40 000 f cfa (je ne me souviens plus du montant exact mais cela dépasse un peu de 40 000 f cfa, je pense que c´est 43.000 f cfa) dans l´intention de pouvoir travailler sur mon ordinateur PC à la maison et me déplacer aussi avec ça selon ce qu´ils m´ont expliqué le jour de l´achat alors que j´ai acheté aussi un autre forfait Internet pour mon téléphone portable. Constatant que ce n´est pas très pratique pour moi quand je l´ai essayé le premier jour dans le déplacement, le lendemain j´ai retourné le Mobile Wifi à la direction de TOGOCEL où je l´ai acheté, afin que les 40 000 f cfa dépensés me soient reconvertis en forfait Internet sur mon téléphone portable mais ils ont refusé alors que c´est juste le lendemain que je l´ai retourné et je n´ai même pas demandé un remboursement mais de reverser cette somme dans le forfait Internet de mon téléphone portable. C´est pour dire que cet abus existe partout à Lomé que ce soit dans le secteur formel qu´informel. Il faut une loi dans ce domaine pour donner droit au consommateur de pouvoir retourner le produit acheté s´il ne l´a pas encore utilisé dans l´intervalle des 14 jours qui suivent la date de l´achat s´il découvre un vice dans le produit après l´achat ou s´il n´est pas conforme à l´usage auquel qu´il voudrait le destiner. Aucune société humaine ne peut valablement fonctionner ou évoluer s´il n´y pas des lois appropriées pour protéger les consommateurs dans leur vie quotidienne.

Pour ce qui concerne le droit au logement pour mettre de l´ordre dans le domaine du bail, il faut un sursaut rapide, soit du côté du gouvernement par un projet de loi ou de celui des députés par une proposition de loi. C´est une nécessité absolue pour les Togolais. C´est inadmissible que les bailleurs de maison à usage d’habitation puissent continuer par demander abusivement à leurs locataires de fournir une garantie exorbitante jusqu´à 12 mois de loyer en toute illégalité. Il faut la limiter à 3 mois au maximum et si le locataire quitte le logement, cette somme doit lui être remboursée après état des lieux si aucune détérioration n´est constatée à la fin du bail et au moment de la remise des clés.

Évidemment, les locataires seront en droit de récupérer la somme donnée comme garantie au moment qu´ils quittent le logement s´ il n´y a pas détérioration à la sortie puisqu´un état des lieux sera effectué à la date de la prise des clés comme à celle de la remise des clés. Or, ce qu´on constate au Togo, c´est que cette somme remise comme garantie n´est pas souvent remboursée au locataire au moment du départ. Les bailleurs demandent aux locataires de « brûler cette avance » selon l´expression qui est souvent utilisée au Togo. Comment peut-on demander à quelqu´un qui a remis 12 mois de loyer pour garantir sa solvabilité, de rester pour brûler cette avance si pour une raison ou une autre, il doit déménager dans un intervalle de deux ou trois mois à compter de la date du préavis de départ qu´il a donné à son locataire ? Un locataire qui donne congé au bailleur c´est-à-dire le préavis de quitter, doit pouvoir récupérer la somme donnée en garantie quand il part.

On doit aussi supprimer ce que les agents immobiliers réclament aux locataires au moment de visiter une maison en location. C´est aux bailleurs qu´ils doivent réclament cette somme car ce sont les bailleurs qui leur confient cette mission de leur trouver un locataire.

Si par exemple une revue ou un journal spécialisé dans l´annonce des maisons en location existait au Togo et faisait la publication des annonces des maisons à louer à la demande des propriétaires de maison et que les personnes qui cherchaient une maison à louer achetaient cette revue ou journal pour trouver une maison à louer, ne voyez-vous pas que ce serait le propriétaire de maison en location qui a fait publier cette annonce dans cette revue ou journal qui devrait payer au propriétaire du journal ou revue d´annonce légale? Le locataire, lui, va seulement acheter la revue pour voir les adresses et annonces des logements en location que les propriétaires ont confiées au propriétaire du journal ou revue. Cette règle vaut aussi pour les démarcheurs ou agents immobiliers. Voilà pourquoi c´est au propriétaire de maison en location de payer à l´agent immobilier ou au démarcheur à qui il a confié cette mission de lui trouver un locataire et non pas aux locataires de le faire. Il faut mettre fin à cette pratique ancienne au Togo et abusive pour faire évoluer les mentalités et pratiques dans une société moderne.

Si c´est pour prêter main forte au ministère de l´urbanisme ou au législateur pour rédiger cette loi, on peut le faire afin de donner une protection juridique et efficace aux consommateurs immobiliers au Togo car moi par exemple, c´est mon domaine de spécialisation et aussi de mon doctorat en tant que Juriste du droit immobilier, de l´urbanisme et du notariat. Je rappelle même ici qu´en novembre 2018, ma candidature aussi a été présélectionnée au poste du directeur du cadastre et de la conservation foncière à OTR. Mais ayant voyagé au pays pour l´occasion en novembre 2018, je n´ai pas pu rester jusqu´à la date de l´entretien pour des raisons professionnelles à Paris où j´étais en ce moment.

Quand on est citoyen il faut chercher à rendre service à son pays et à ses concitoyens. Donc dans le domaine du droit immobilier et celui de l´urbanisme qui est le mien, je peux apporter contribution juridique et efficace à nos concitoyens dans la confession de cette loi relative au bail à usage exclusif d´habitation pour sa rédaction puisqu´il peut y avoir aussi un bail à usage mixte c´est-à-dire commercial et en même temps servant d´habitation au locataire et dans ce cas cette loi protectrice du locataire va jouer seulement pour la partie habitation ou bien on prendra en compte ce qui est prépondérant entre l´habitation et le commerce dans le local loué pour avoir une qualification unique du local.

Christian Spieker-